possibilité d'ouvrir une chambre d'amis? Par Xavier Demeuzoy, avocat.

Aux fins de cette analyse, il faudra tout d’abord rappeler la réglementation de l’activité de location de chambres d’hôtes. (1).

Ensuite, nous discuterons des conditions légales pour ouvrir les chambres (2).

Enfin, nous aborderons la question de la formulation de la réglementation de la copropriété en louant une salle à un hôte. (3).

I- La réglementation de la location d'une chambre d'amis.

L'activité de chambre d'hôtes est réglementée notamment dans les articles L.324-3 à L.324-5 du Code du tourisme, ainsi que dans les articles D.324-13 à D.324-16 du Code. ci-dessus.

À cette fin, l'article L.324-3 du code définit les chambres comme "les chambres meublées et aménagées par l'occupant pour l'hébergement des touristes, moyennant un supplément, pour une ou plusieurs nuits accompagnées de prestations".

Quels sont les critères de qualification des chambres d'hôtes?

À la lecture de l'article L 324-3 du code du tourisme, trois critères permettent de tirer une conclusion pour la qualification d'une chambre d'hôte.

Tout d’abord, le bed and breakfast est une chambre principalement meublée avec des avantages, ce qui signifie qu’il existe des meubles pour la maison, notamment des meubles, utiles pour la vie et le confort.

Ensuite, le lit et le petit déjeuner est situé sur le résident. En d'autres termes, il doit être situé dans la résidence principale du propriétaire. L'hôte partage donc la maison avec le propriétaire.

Enfin, la nuit et le petit-déjeuner sont également un contrat de location d'une ou plusieurs nuits pour les touristes.

Y a-t-il des exceptions?

Certaines chambres sont exclues du lit et du petit-déjeuner. Cela concerne en particulier les chambres sans jardin, les cottages situés dans des subdivisions et ceux dont le bâtiment extérieur ne correspond pas aux spécificités de la région.

Quelles sont les limites pour la location d'une chambre?

En ce qui concerne l’article D 324-13 du code du tourisme, le propriétaire qui exerce des activités de location ne peut louer plus de cinq chambres par maison ni accueillir plus de 15 personnes à la fois.

En cas de non-respect de cette disposition, l'hébergement et le petit-déjeuner seront requalifiés en "hôtel de tourisme". Dans ce cas, le propriétaire devra se conformer aux règles régissant les hôtels ainsi qu’à la réglementation des entreprises acceptant le public (ERP).

L’activité de location d’une chambre d’hôtes est-elle soumise au régime de modification de l’utilisation de l’art. L.631-7 du code de la construction et de l'habitation?

Selon la Ville de Paris, il n'y a pas de changement d'usage au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation.

De même, contrairement aux locations touristiques meublées, l’opérateur B & B est dispensé du permis de changement de destination.

Le propriétaire bénéficie-t-il de certains avantages?

Certaines prestations sont obligatoires, d'autres optionnelles.
En ce qui concerne les prestations obligatoires, le code du tourisme prévoit un ensemble de règles obligatoires qui doivent être respectées par le propriétaire qui loue son logement.

En effet, le propriétaire doit assurer un certain niveau de qualité en termes de service, d’équipement, d’environnement et de conditions sanitaires.
Ces règles sont:

  • Exigence minimale en équipement pour chaque chambre
  • La surface réglementaire minimale de chaque pièce doit être de 9 m² (sauf sanitaire) avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 m. Cependant, on suppose que, pour des raisons commerciales, une pièce ne peut pas être inférieure à 12 m².
  • La chambre d'amis doit respecter les règles d'hygiène, de sécurité et d'hygiène en vigueur.
  • L'hébergement en chambre d'hôtes doit comprendre une ou plusieurs nuits, la réception des hôtes, le petit-déjeuner, le propriétaire doit fournir une gamme de services, notamment l'accueil des clients, le linge de lit et le petit-déjeuner.
  • Chaque chambre donne accès à une salle de bains et à des toilettes.
  • Le nettoyage de la maison et de la salle de bain doit être effectué quotidiennement, sans frais supplémentaires.
  • Les bailleurs sont soumis aux mêmes obligations que les hôteliers en ce qui concerne l’affichage des prix (affichage à l’extérieur de la maison, au point de réception du client et derrière la porte de chaque chambre).

Pour des services supplémentaires, le propriétaire peut proposer à ses hôtes un repas en plus du petit-déjeuner. Nous parlons de tables d'hôtes.

En ce sens, le propriétaire peut servir la table à manger familiale traditionnelle à base de produits de la ferme ou du terroir régionaux.

Cela a l'avantage de créer un environnement empathique, de fidéliser la clientèle et de permettre au propriétaire de recueillir de bons commentaires sur les plateformes.

Quelles sont les obligations réglementaires de l'opérateur?

L’opérateur doit respecter certaines normes en matière de sécurité incendie, d’accessibilité pour les personnes handicapées et de prévention des infractions à l’ordre public.

II – Conditions légales de la chambre d'hôtes.

La constitution de la location d’une chambre d’hôtes suppose la mise en œuvre de certaines étapes préalables, telles que la déclaration à la mairie, l’enregistrement à la Chambre de commerce et de l’agriculture, ainsi que l’affiliation à l’assurance sociale,

Première étape: Déclaration au maire de Paris.

Conformément à l'article L.324-4 du code du tourisme, pour l'exercice licite de l'activité, l'opérateur doit préalablement faire une déclaration pour un ou plusieurs de ses gîtes situés à proximité du lieu de résidence du maire, en l'occurrence l'hôtel de ville de Paris.

De même, l’article D 324-15 du code du tourisme dispose que la déclaration doit indiquer l’identité du déclarant, l’identité de la résidence de l’occupant, le nombre de chambres louées, le nombre maximal de personnes susceptibles d’être hébergées, période ou périodes d'emploi

En règle générale, le propriétaire peut faire la déclaration de plusieurs manières, y compris par voie électronique, par lettre recommandée. Il peut également choisir le dépôt à la mairie.

Cependant, pour simplifier le processus, certaines villes ont appliqué le relevé en ligne. C'est particulièrement le cas à Paris

Ainsi, les propriétaires parisiens proposant une chambre d'hôtes doivent faire leur déclaration en ligne via cerfa. 13566 * 02.

À la fin de la déclaration du propriétaire, un numéro d'enregistrement est attribué.

Il s’agit du numéro que le propriétaire doit publier dans les annonces de location.
En l'absence de déclaration, l'exploitant est passible d'une amende de 450 à 750 euros conformément aux dispositions de l'article R.324-16 du code du tourisme.

Étape 2: Inscrivez-vous à la Chambre de commerce ou d'agriculture.

En ce qui concerne l'enregistrement, il est important de faire la distinction entre la location de chambres d'hôtes et celle exercée à titre supplémentaire.

Exercez l'activité des chambres d'hôtes comme d'habitude.
Lorsque le propriétaire de chambres d'hôtes travaille de la manière habituelle tout au long de l'année ou en fonction de la saison, il est nécessaire de s'inscrire auprès du registre du commerce et du public (RCS), mais également auprès de la CFE de la chambre de commerce et d'industrie.

Parce que, naturellement, le gîte touristique se fait comme d'habitude ou en principe, c'est une activité commerciale ou agricole.
Le caractère habituel ici inclut l’idée de répéter l’activité de location d’une chambre d’hôte par le propriétaire.

D'autre part, lorsque l'opérateur du gîte touristique est actif sur son exploitation, l'activité en question complète son activité agricole. Les locataires devront donc s'inscrire auprès du Centre de formalité des entreprises de la Chambre d'agriculture.

Bed and breakfast encourt une peine de 6 mois d'emprisonnement et une amende pouvant aller jusqu'à 4 500 euros pour information inexacte au moment de l'enregistrement.

Exercices de la nuit et activités du petit-déjeuner.
L'activité de la chambre peut être exercée en plus d'une activité professionnelle ou rémunérée.

Si l'activité est exercée en plus de l'activité professionnelle normale déjà déclarée dans le RCS, l'ouverture d'un nouvel établissement doit être déclarée au moyen du formulaire P2:

  • à la CFE de la Chambre d'agriculture lorsque la chambre d'hôtes est louée par un agriculteur de la ferme,
  • à la CFE de la Chambre de commerce et d’industrie pour la localisation de la situation locative dans d’autres cas.

Si l’activité est exercée en plus d’une activité rémunérée, une déclaration d’engagement d’activité indépendante (formulaire P0) doit être signée avec la CFE de la Chambre de commerce et d’industrie du lieu de travail.

Étape 3: Inclusion dans la sécurité sociale.

Afin de déterminer si un exploitant de lit / petit-déjeuner devra s'affilier au système de sécurité sociale, il est nécessaire de vérifier le montant du revenu imposable tiré de son activité.

En fait, il n'y a aucune obligation d'adhésion lorsque le revenu imposable tiré de la location de maisons d'hôtes est inférieur à 13% de la valeur annuelle du plafond annuel de sécurité sociale de 5 268 EUR en 2019.

En effet, ces soi-disant gains appartiennent au patrimoine privé du propriétaire. Ce dernier doit les déclarer aux autorités fiscales. En conséquence, les revenus générés par le contrat de location seront soumis aux cotisations de sécurité sociale (CSG / CRDS) sur les revenus de la propriété pour un total de 17,2%. Ces déductions sont automatiquement effectuées en même temps que l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, les opérateurs B & B doivent s'affilier à l'agence de sécurité sociale des travailleurs indépendants lorsque le revenu imposable dépasse le montant de 5 268 EUR en 2019. Au-delà de ce seuil, ces revenus ont un caractère professionnel.

Dans ce cas, l’opérateur devra se connecter au site guichet-entreprises.fr. De plus, il devra déclarer ses bénéfices sur le site web.

En tout état de cause, le revenu imposable de l'activité pris en compte pour déterminer si ce seuil est interrompu correspond au bénéfice provenant de la location des chambres d'hôtes, y compris celui résultant de l'activité de la table (déjeuner et dîner). dîner) lorsque ce service est offert en plus.
En ce qui concerne les agriculteurs en chambres d'hôtes, ils sont directement liés au système de réciprocité sociale agricole (MSA) au niveau de la structure d'accueil touristique.
En outre, lorsque l'activité de B & B est gérée en tant que société (par exemple, sociétés par actions simplifiées), les partenaires ne sont inclus dans le régime général de sécurité sociale que s'ils sont salariés.

En cas de maladie, assurance maternité, vieillesse, invalidité et décès, l'opérateur du lit et petit-déjeuner doit être associé au régime social des non-salariés (TNS) ou au système de sécurité sociale des indépendants (RSI). ) ou de la productivité agricole (MSA) pour les agriculteurs.

Compte tenu de la complexité juridique de ces procédures, l’ouverture d’une chambre d’hôtes nécessitera le plus souvent l’avis d’un avocat spécialisé dans le loyer saisonnier.
Cela permettra de vérifier la légalité d'un projet d'hébergement d'une salle d'hôte.

III – Articulation de la corégulation avec la chambre d'hôtes: le cas de la clause du logement bourgeois.

Conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de copropriété, chaque copropriétaire peut utiliser librement ses parties intimes, à condition de ne pas violer les droits des autres copropriétaires ou la destination de l'immeuble ".

Néanmoins, les règles de copropriété peuvent prévoir une interdiction des loyers à court terme, en particulier dans les anciennes règles de copropriété, ou sous réserve de cette autorisation des copropriétaires. Il y a souvent une interdiction du "commerce de garnis".

En ce sens, les règles de copropriété prévoient généralement une clause de logement bourgeois simple ou exclusif.

En droit, la clause bourgeoise du logement prévoit une clause de copropriété permettant au locataire d'utiliser des locaux privés à des fins de résidence privée, mais également pour l'exercice d'activités professionnelles libérales, contrairement à la clause. l'habitation bourgeoise exclusive, qui interdit simplement toute activité professionnelle ou commerciale.
La justice sur la formulation des règles de copropriété et l’activité des chambres varie selon les

Alors que certaines solutions approuvent certaines conditions, le fonctionnement des chambres d’hôtes dans le condominium, malgré la présence d’une clause bourgeoise, d’autres, au contraire, l’interdit totalement.

Par décision du 8 juin 2011, la troisième chambre de la Cour de cassation a déclaré que le règlement peut interdire la location de locaux meublés lorsque ceux-ci génèrent des arrivées et des sorties ininterrompues à l'extérieur du bâtiment, modifiant ainsi les conditions de vie. [1]

De même, dans un arrêt du 9 février 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a estimé que, même si l'activité du B & B n'est pas en soi illégale, elle ne doit pas être contraire aux règles de la copropriété qui prévoit pour un immeuble résidentiel bourgeois. Par conséquent, le tribunal a ordonné la cessation des activités.

Au contraire, l'arrêt du 8 juin 2011 rendu par la troisième Cour de cassation de la Cour de cassation montre que la location de chambres d'hôtes peut être autorisée si le règlement prévoit l'exercice des professions libérales dans le cadre de de l'immeuble.

De cette manière, l'hôte et les hôtes à venir ne généreront pas plus de fréquences que celles générées par la profession libérale.

De même, l'arrêt du Tribunal de Grande, rendu dans l'affaire du 10 novembre 2016 à Paris, stipule que cette forme d'hébergement doit être déclarée uniquement à la mairie. Il n'appartient pas à l'Union de vérifier le respect des dispositions administratives applicables aux parties privées, sauf pour justifier les inconvénients qui vont au-delà des troubles anormaux.

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