convention obsèques prix – Individualité: que faire de la maison de nos parents? : Femme actuelle MAG

La "maison familiale" peut aussi être l'appartement dans lequel une personne a grandi et qui ne peut pas pleurer. Seulement ici, quand rien n'est prévu, nous nous trouvons "incompréhensibles" avec les autres héritiers, et nous sommes rarement d'accord. Que faire et comment éviter le conflit?

Faire des décisions une partie intégrante

L’individualité commence à compter du jour du décès: jusqu’à la séparation avec le notaire, les héritiers se partagent tous les biens en proportion de leurs droits de succession. Parfois, l'incompréhension persiste lorsque les héritiers décident, lorsqu'ils partagent, de garder certains biens pour d'autres.

– Dans les deux cas, un copropriétaire peut décider des actes "conservateurs" nécessaires pour conserver la propriété (paiement d'une assurance, réparation de la toiture, etc.). Il avance alors les coûts et si les autres ne le restituent pas à leur part, la réclamation est réglée lorsque le bien est divisé ou que le bien est vendu (il peut également déposer une réclamation pour disposer des salaires).
– Pour les actes d’administration (changement de tapis, signature d’un contrat de location d’une maison, d’une pelouse, etc.), la plupart des deux tiers des pièces sont nécessaires (en copropriété à 50/50, il est donc nécessaire de tout accepter ).

– Enfin, pour les actes de cession – vente de propriété, hypothèque, etc. – l'unanimité est requise (à l'exception de l'exception ci-dessous).

Quittez l'intimité dès que vous la partagez

Si, au moment de la séparation du notaire, un (ou plusieurs) copropriétaire (s) souhaite conserver des biens, des sommes peuvent être versées à des tiers à titre de compensation ou pour des lots, leur séquence doit être laissée, si possible, à condition qu'il existe un "droit de partage" (2,5% de la marchandise). Le solde n'est pas taxé sur ceux qui le reçoivent, mais en cas de revente ultérieure, la personne qui achète les actions est soumise à l'impôt sur les plus-values ​​(éviter le rachat des actions s'il veut vendre le bien à moyen terme plan). "Si un bien familial est attribué à un héritier, prévoyez un" pacte de préférence ": en cas de revente, les héritiers sont la priorité du rachat", avertit le notifiant de Paris.

Garder la propriété à plusieurs personnes

Il a été décidé de garder le deux-pièces agréable avec votre sœur. Pour préserver l'accord, organisez-vous. "La part de chacun détermine son pouvoir de décision, mais aussi la répartition des coûts de fonctionnement, tels que l'eau, l'électricité, la maintenance, les taxes foncières et le logement. Pour ces derniers, l’administration envoie l’avis au copropriétaire le plus important ou à plusieurs d’entre eux: ceux qui reçoivent le courrier doivent prendre soin de chacun pour payer leur part (celui qui paie trop peut demander une indemnisation à d’autres, d'utiliser la propriété seule, décision Cass, 1er Civil, 5 décembre 2018, n ° 17-31.189) ", détaille Yves Gambart de Lignières, consultant en gestion de patrimoine. Pour éviter de devoir vous contrôler, "ouvrez un compte bancaire au nom de la personne nourrie par chacun au début de l'année en fonction des honoraires." Planifiez un avocat avec une procuration, sans quoi tout retrait ou dépôt devra être approuvé par tout le monde. Dans le reste, il est possible de prévoir que les factures sont les mêmes que celles de la planification et de la troisième partie de la maintenance, par exemple. Ou encore, si une entreprise investit plus que d’autres, la décision lui permet de gagner davantage de pouvoir en élaborant – avec ou sans notaire – un "mandat de gestion" (éventuellement rémunéré).

Avec de nombreux copropriétaires, cependant, il est préférable de conclure un "accord intégral" de contrôle de la gouvernance (article 1873-1 du code civil). En ce qui concerne les biens immobiliers, l'acte est établi avec le notaire et coûte 0,5% de la valeur de la propriété, plus 125 EUR de taxes. "Pendant sa durée – cinq ans, renouvelable en silence – les propriétaires non garantis ne peuvent pas exiger la division du bien.Le contrat peut désigner un gérant, prévoir des règles spéciales pour la prise de décision et la répartition spéciale des coûts (par exemple proportionnel à la date du prêt.) pas les actions.) Il peut aussi définir les règles de maintien et de charte de la profession (remplacer le brisé, renouveler le stock non alimentaire, etc.) ", détaille Me Élodie Frémont.

Louer la propriété

Une majorité des deux tiers est requise pour signer un bail saisonnier ou conventionnel. Vous affectez la direction d'une agence immobilière: elle produira un inventaire indéniable de revenus et de dépenses (coûts: 2,5 à 4% du loyer). Les loyers sont répartis entre les copropriétaires proportionnellement à leur quote-part. Idéalement, la personne qui gère le compte bancaire individuel effectue les traductions après avoir payé les frais. Tout le monde est responsable de l'impôt sur le revenu et déclare ce qu'il reçoit (même si les fonds restent sur le compte joint). Précision: si l'un des copropriétaires habite la propriété, il doit verser une "allocation de travail" proche des loyers opérationnels (à formaliser par écrit pour en déterminer les conditions). Attention, la Cour de cassation vient de dire que la taxe sur le logement reste à la charge de tous les copropriétaires (Cass, 1st civ, 5 déc. 2018, n ° 17-31.189).

Vente de gré à gré

Le manuel devient-il intenable ou vous ne pouvez plus payer les frais? Si tout le monde accepte de vendre, demandez plusieurs évaluations. Ne videz pas la maison trop rapidement, car les acheteurs potentiels auraient du mal à la concevoir. Après la vente, le prix est décomposé en fonction de la part de chacun. C’est au moment d’améliorer la rénovation de la salle de bain, la construction d’une piscine, etc. – ils doivent être remboursés à la personne qui a accouché, selon la valeur ajoutée (article 815-13 du code civil). Exemple? Selon deux agences conseillées par la famille, la piscine construite par Paul a augmenté le prix de vente de 20 000 euros: il recevra donc ce montant en plus de sa part. "Ce remboursement est dû même lorsque celui qui a gagné l'argent est le seul à utiliser le bien (Décision civique Cass 1, 6 déc. 2005, n ° 03-11489)", explique Yves Gambart de Lignières. Si la propriété est vendue plus chère que la valeur indiquée dans la déclaration du patrimoine, tout le monde est imposé sur ses bénéfices. Faites attention si la différence s'avère importante et que le transfert a lieu au cours des trois prochaines années, il y a un risque d'ajustement fiscal pour augmenter l'impôt sur les successions!

Jeter des actions ou forcer les autres à vendre la propriété

Est-ce que tout le monde ne veut pas vendre? Ceux qui souhaitent partir peuvent céder leurs actions à un autre copropriétaire. Si personne ne peut ou ne veut pas racheter, les sortants peuvent chercher un investisseur extérieur. Possible de louer une propriété bien située, presque impossible sinon.

L'acheteur est ouvert? Les propriétaires séparés ont un mois pour décider d'acheter les mêmes conditions, puis deux mois pour le faire (droit de pré-acheter). Dans d'autres cas, "personne n'est obligé de rester inséparable" (article 815 du Code civil), un copropriétaire indissociable peut "provoquer" la division en entamant une procédure aboutissant à une vente du bien par le tribunal. Précision? "Depuis 2009, quand au moins les deux tiers des copropriétaires souhaitent vendre, ils ne sont plus obligés de recourir au tribunal: ils peuvent simplement signer leur intention de vendre auprès d'un notaire qui convoquera un notaire certifié plus rapidement et une vente aux enchères moins chère, une vente légitime pour le vendeur ", explique Me Élodie Frémont.

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